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不动产抵押物被恶意出租后抵押权人的救济措施

来源:无讼阅读作者:程泉林浏览数:7 

作者按:在笔者所服务的顾问单位的项目投后管理中,项目人员于近期发现了一起抵押人恶意出租的事件,大概情况是:抵押期间,抵押人在未经抵押权人同意的情况下,擅自以严重低于市价的价格、长期出租(租赁期限长达20年,远远长于抵押权所担保的债务履行期)不动产抵押物,且未将租金用于偿还债务,承租人取得租赁权后即进行市价/高价转租(本文将此行为定义为“抵押人恶意出租抵押物”,以下所称“抵押物”均指“不动产抵押物”)。因此,本文围绕抵押权人对此有何救济措施(侧重于债权人撤销权层面)展开初步论述。


一、可能的救济机制及相关法律依据


1.维持抵押物价值之请求权


《物权法》第193条规定:“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的,抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第70条,“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时,抵押权人可以请求债务人履行债务,也可以请求提前行使抵押权。”上述法条都对抵押权的保全请求权,即维持抵押物价值的请求权作了规定。根据通说,该请求权的对象只能是抵押人,如系非可归责于抵押人的事由引起抵押物价值减少时,则抵押权人仅可在抵押人得受损害赔偿的限度内,请求提供担保。


为此,若抵押人针对承租人的不当租用行为(如毁损抵押/租赁物)的不作为已直接或间接使抵押物价值减少[注①],则抵押权人有权要求抵押人停止相应租赁行为,甚至可以适时加速债务到期,向债务人、抵押人发送书面通知(如借贷合同中明确约定此种情形下无需发送书面通知除外),要求债务人提前清偿债务、抵押人承担抵押担保责任。


2.买卖击破租赁规则


根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第20条之规定,房屋先抵后租被排除在“买卖不破租赁”规则之外,即此种情形下买卖可击破租赁。根据《物权法》第190条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条之规定,抵押权实现后,抵押物受让人可以依法解除承租人对抵押物的占有(自行协商解除或申请法院解除);从应然层面判断,抵押权人可要求抵押人终止与承租人尚在履行中的租赁合同。


3.关于抵押权人可否通过诉讼请求解除租赁合同


最高人民法院于2011年10月8日给山东省高级人民法院“关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物,抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复”[(2011)民二他字第18号]中指出:“根据《<担保法>司法解释》规定的精神,抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的,原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同,抵押权的实现应当在执行程序中解决。”根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条之规定,被执行人擅自处分查封物,与第三人签订的租赁合同,并不当然无效,只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的,人民法院可以解除其占有,但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同,而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。


有人可能会认为,相较于单纯的擅自出租行为,抵押人恶意出租行为的性质更恶劣,对抵押权人的潜在损害更大,参照前述意见,抵押权人似乎可以通过另行起诉的方式请求解除或撤销抵押人与承租人签订的租赁合同。


4.关于抵押权人可否请求法院确认租赁合同无效


根据《合同法》第52条之规定,此类租赁合同应无效:1)抵押人与承租人恶意串通,损害抵押权人利益;2)以合法形式掩盖非法目的。基于此,如抵押权人有证据证明抵押人与承租人签订的租赁合同是以合法的租赁形式掩盖非法的逃避债务的目的,侵害了租赁合同以外第三人即抵押权人的利益,则抵押权人有权提起诉讼要求确认《租赁合同》无效。同理,一旦抵押权人可以证明抵押人与承租人恶意串通损害抵押权人的利益,则抵押权人可以请求法院确认相应租赁合同无效。在搜寻证明合同无效的证据过程中,要特别关注抵押人与承租人之间有无关联关系、过往合作情况(如同类租赁物之租金对价、租期)等。前述租赁合同无效后,承租人丧失租赁权,转租合同就因赖以存在的基础不复存在而不得不终止。


二、类似司法裁判案例


经过大量检索,截至目前,笔者仅搜索到一个与本文讨论主题直接相关的案例。大致案情如下:


2012年7月25日,澄城县农村信用合作联社与澄城县A公司签订《流动资金借款合同》。同日双方又签订《抵押担保合同》,A公司以其生产设备水冷却循坏系统一套对借款设定抵押担保,抵押合同约定未经抵押权人书面同意,抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为,不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处理抵押物,双方在澄城县工商行政管理局对抵押物进行了企业动产抵押物登记。后因A公司不履行《流动资金借款合同》义务,信用社将A公司诉至法院要求其偿还借款本息,经人民法院出具民事判决书后,2013年12月25日A公司与B公司签订《租赁合同》,将抵押物在未经信用社书面同意的情况下租赁给B公司,租赁费也未用于偿还该抵押物所担保的债权。2015年1月,信用社将A公司与B公司诉至法院,请求法院确认A公司与B公司签订的《租赁合同》无效。庭审中,A公司辩称其违反《抵押担保合同》将抵押物进行出租的行为仅是违约行为,A公司与信用社在《抵押担保合同》中的约定并不能约束A公司与B公司签订的《租赁合同》,信用社无权诉讼确认《租赁合同》无效。


法院经审理后认为:因被告A公司对作为抵押物的生产设备设施的租赁是以合法的租赁形式掩盖非法的逃避债务的目的,故被告澄城县A公司与被告B公司签订的《租赁合同》中对生产设备的租赁无效,同时因案涉租赁行为侵害了《租赁合同》以外第三人即原告的利益,故原告有权提起诉讼要求确认《租赁合同》中涉及抵押物的部分无效。


三、本文观点及建议


1.观点分析


关于抵押物被抵押人恶意出租,抵押权人有权根据具体情况选择行使排除妨碍请求权、运用债务加速到期规则、申请法院确认相应租赁合同无效等,自不待言。本文拟着重论述关于抵押权人可否通过诉讼请求解除恶意租赁合同或撤销抵押人的恶意出租行为。


《合同法》第74条确立了债权人撤销权制度,其目的在于保障债权人债权的实现,但并未明确在附担保债权中债权人撤销权的行使问题。有观点认为:对《合同法》第74条中撤销权行使对象应当做广义上的理解,即不仅包括债务人的行为,还应当包括担保人的行为。在附债务人自己担保及附第三人担保中,担保人不当处分担保财产的行为对抵押权人造成损害的,应当赋予抵押权人以撤销权,从而保障抵押权人债权的实现,这并不与《合同法》第74条中的规定相违背[注②]。


假设前述结论成立的话,那么恶意出租行为是否可以包含在抵押人不当处分抵押物的行为之中。结合《合同法》第74条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第18条之规定,债务人的不当处分责任财产的行为的具体表现有:放弃债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产或以明显不合理的高价购买他人财产、放弃债权担保、恶意延长到期债权的履行期。由此,从债权人撤销权的设立目的及文义解释的角度出发,很难将恶意出租行为囊括在抵押人不当处分抵押物的行为之中。


进而言之,债权人撤销权设立的目的是防止债务人的责任财产不当减少而损害债权人的合法权益。笔者认为:在抵押担保中,如抵押人/债务人的出租行为实际上损害了抵押物的价值、影响抵押权的实现,即实际影响到抵押物的交换价值(抵押权人支配的是抵押物未来变现的价值,即交换价值,而租赁权支配的是抵押物的使用价值),则债权人/抵押权人可以申请撤销相应租赁行为或者赋予抵押权人解除相应租赁合同的权利[注③]。如债务人/抵押人低价出租的行为并未直接影响到抵押物的担保价值,债权人/抵押权人仍可主张以担保财产优先受偿,故债权人/抵押权人不能直接申请法院撤销恶意出租行为。


2.实操建议


(1)在项目投后管理中,抵押权人应加大对抵押物的巡访频率和力度。一旦发现抵押人有恶意出租行为,应要求抵押人立即停止或整改相应行为。如抵押人不予配合,则抵押权人可根据实际情况选择:1)宣布债务提前到期,抵押人承担相应抵押担保责任;2)积极寻找相关证据,及时申请法院撤销抵押人恶意租赁行为或确认相应租赁合同无效。


在相应租赁行为停止前,抵押权人一方面应尽可能要求抵押人提供相应租赁合同项下的租赁物已付租金情况的书面材料,并要求抵押人、承租人书面同意:一旦抵押权人要行使抵押权,承租人应立即无条件将其应付而未付租金打入抵押权人指定账户;一方面对抵押人相应收租账户进行监管。


(2)运用债务加速到期规则,要求抵押人提前承担抵押担保责任。在诉前或诉中,及时申请法院查封抵押物,并在执行程序中请求执行法院向承租人发出提取租金的协助执行通知书,要求承租人按照原租赁合同将租金直接交存至执行法院指定账户;涉及拍卖、变卖抵押物时,申请执行人可在相关程序进行前请求执行法院解除承租人对抵押物的占有(如承租人行使优先购买权则例外)。


四、小结


实践中,抵押人恶意出租抵押物事件时有发生。如抵押人“一意孤行”,抵押权人的应对措施极为有限。本文尝试从撤销权角度去分析抵押权人撤销抵押人恶意租赁行为的可行性,但囿于现行法律规范的缺失及笔者经验,只能“浅尝辄止”。期待更多法律界同仁关注本文讨论的主题。


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